Dalam hidup anda akan tiba satu ketika apabila anda menyedari bahawa anda bakal menjadi seorang jutawan, yang akan membawa anda keluar daripada beban masalah kewangan dan mengangkat anda ke mahligai kekayaan serta kebahagian. Ternyata itu semua hanyalah sebahagian daripada cerita dongeng sahaja dan ia akan terus kekal begitu. Khayalan memang indah, tetapi anda harus sedar pada waktu yang tepat dan tidak terus dibuai dengan mimpi-mimpi yang tiada kesudahannya kerana hanya anda seorang sahaja yang mampu mengubah nasib hidup anda dengan inisiatif dan usaha anda sendiri. Peluang meraih kekayaan yang begitu besar pasti ditangan anda sekiranya anda mengetaui bagaimana caranya dan beriltizam untuk mencapainya.
Terdapat pelbagai cara untuk menjadi kaya tetapi disini saya ingin berkongsi jalan sebenar yang bakal anda perolehi tanpa mengira umur dan peringkat hidup anda. Yang penting adalah keinginan yang membara, kepercayaan dan kebolehan. Apa yang saya maksudkan disini ialah satu bidang pelaburan yang amat menarik iaitu pelaburan harta tanah. Pelabur biasa pun boleh memperolehi keuntungan daripadanya. Ia bukanlah sesuatu yang mustahil dan pasti mengejutkan sebahagian besar tanggapan masyarakat kita tentang pelaburan hartanah.
PELABURAN HARTA TANAH
Harta tanah ditafsirkan sebagai tempat dimana anda meletakkan sejumlah wang bagi tujuan menjamin pemilikan dan kemudian mengaut keuntungan pendapatan yang berterusan daripada para penyewa atau membuat keuntungan dengan cepat iaitu jualan semula. Dengan perbelanjaan modal yang minimum dan pembiayaan dari bank, anda dapat memperolehi keuntungan segera keatas nilai penuh hartanah. Lebih banyak harta tanah yang anda miliki, lebih kayalah anda. Harta tanah merupakan satu bentuk pelaburan yang mengagumkan. Ia mampu menjana wang dan pendapatan yang berterusan. Anda mampu menjana wang tanpa mengira berapa banyak jumlah permulaan pelaburan anda. Orang golongan pertengahan yang menjadi pelabur, dengan segera telah mendapat status jutawan dengan membuat pilihan pelaburan yang bijak berdasarkan maklumat dan pemilihan yang tepat. Dalam keadaan ekonomi yang kukuh, ramai pelabur-pelabur yang akan mengambil kesempatan daripada nilai harta tanah yang meningkat bagi menjana kewangan mereka. Pelabur akan menjual milikan mereka pada harga belian yang lebih rendah.
Apabila keadaan ekonomi meleset, pelabur-pelabur boleh membeli harta tanah dibawah nilai pasaran daripada pemilik-pemilik yang gawat. Kemudian pelabur akan membuat keuntungan segera apabila harga naik kembali melalui jualan semula. Semasa ekonomi meleset, ramai yang terdesak untuk menyewa sahaja daripada membeli kerana kadar faedah yang tinggi. Oleh itu pelabur-pelabur akan menikmati hasil sewaan yang stabil daripada pelaburan harta tanah mereka. Tidak kira ekonomi baik atau tidak pada masa itu, pelabur pasti akan memperolehi pulangan yang setimpal ke atas harta tanah mereka. Peluang pelaburan hartanah sememangnya sesuatu yang menarik dan tidak akan putus-putus peluangnya disekeliling kita. Hakikatnya anda mampu menjana wang daripada bidang ini, ia bukanlah satu rahsia lagi. Tetapi, terdapat beberapa persoalan yang bermain di minda saya. Kenapa hanya peratusan yang kecil sahaja masyarakat kita yang bergiat aktif dalam bidang pelaburan harta tanah?. Sedangkan ramai yang berminat dan sudah menyedari tentang kekayaan yang diperolehi hasil harta tanah.
FAKTOR YANG MENGHALANG PELABURAN HARTA TANAH DILAKUKAN SECARA SERIUS
Ramai peserta yang hadir seminar atau ceramah hartanah tetapi hanya segelintir sahaja yang mengaplikasikan apa yang dipelajarinya semasa seminar dan bergiat aktif dalam pelaburan harta tanah. Sebahagiannya hanya membeli satu hartanah dan berhenti setakat itu sahaja. Disini saya ingin memberi contoh betapa untungnya anda sekiranya anda menceburi bidang hartanah ini. Jika anda membeli 4 apartmant, yang mana 3 daripadanya dikawasan yang sama bernilai antara RM 80,000 hingga RM 120,000 setiap satu dalam tempoh 2 tahun. Anda mendapat margin pinjaman antara 85% hingga 90% harga belian setiap apartment. Apabila anda mandapat kunci menduduki apartment, anda terus menyewakan apartment tersebut kepada penyewa. Hasil pungutan sewa, anda mampu membayar ansuran bank semula. Dalam tempoh 15 tahun lagi, anda bakal digelar jutawan. Pernahkah anda membayangkn ini semua?. Ia semestinya satu keadaan yang ironik.
Terdapat banyak faktor yang menghalang orang ramai daripada membuat pelaburan harta tanah secara serius. Secara amnya, alasan utama ialah tiada tindakan diambil. Ini karana sikap skeptis dalam bidang pelaburan. Apabila anda tiada pemahaman yang mendalam dalam bidang harta tanah, secara langsung anda tidak akan mempunyai keyakinan yang tinggi dan tidak percaya ia mampu menjana wang anda. Memang diakui proses pembelian hartanah yang merumitkan dan mengelirukan mampu membuatkan anda tawar hati selepas pembelian pertama dan kedua. Faktor yang lain ialah kesukaran untuk mendapatkan pinjaman, dana yang tidak mencukupi untuk membayar deposit dan masa yang tidak mencukupi untuk memberi komitmen dalam bidang pelaburan harta tanah ini.
MENDALAMI ILMU PELABURAN HARTA TANAH
Tindakan yang tidak mencukupi, pada dasarnya akan timbul daripada rasa takut dengan kekalutan dan takut untuk mengambil risiko dalam transaksi hartanah. Kesemua ketakutan ini dapat diatasi dengan mudah sekiranya anda memahami bagaimana pelaburan harta tanah dilakukan dan apakah fungsinya. Biasanya, anda akan mendengar tentang risiko pelaburan dan proses yang rumit serta berpanjangan dalam proses permindahan milik hartanah. Anda juga takut kerana anda meletakkan jumlah nominal sebagai deposit tetapi dalam waktu yang sama anda dibebani dengan pinjaman dan faedah yang tinggi untuk bayaran balik. Anda mungkin akan kehilangan deposit sekiranya urusan anda tidak berjaya. Kemungkinan anda biasa mendengar pelabur yang kehilangan wang mereka akibat transaksi berunsur penipuan. Berita seperti ini turut mendorong dan menghalang anda dari terus memperolehi hartanah pelaburan pertama atau menceburi bidang pelaburan hartanah seperti sepatutnya. Isu utama yang saya ingin kemukakan ialah :
1. Bagaimana anda menangani sikap ragu-ragu dan memperoleh kepercayaan dalam bidang pelaburan.
2. Setelah anda memulakan langkah pertama dalam bidang pelaburan, bagaimana anda dapat memastikan bahawa anda akan benar-banar berjaya dalam pelaburan harta tanah.
Anda perlu melengkapkan diri terlebih dahulu dengan ilmu pengetahuan dan pemahaman yang pendalam tentang pelaburan sebelum anda menceburi bidang harta tanah secara serius. Ia dapat memberikan anda asas dan halatuju anda dalam menentukan tahap kejayaan anda. Sejauh mana anda akan berjaya dan pergi dalam bidang ini bergantung kepada input dan tahap komitmen anda. Bidang pelaburan memerlukan komitmen yang tinggi dari anda kerana ia sejenis bidang pelaburan yang mendatangkan kepuasan. Anda patut mempelajari prinsip-prinsip asas yang membentuk asas untuk melabur.
Anda akan mengetahui apa perkara yang perlu dijangkakan dalam bidang pelaburan sekiranya anda mempunyai pengetahuan tentang prosedur-prosedur asas yang terlibat dalam pembelian hartanah dan bagaimana membolehkan ia dipindahkan kepada anda serta proses-proses berkaitan penjualan hartanah atau sewaan. Anda akan lebih bersedia dalam menangani masalah yang timbul dan dapat membuat keputusan dengan betul sekiranya anda mengetahui mekanisme tentang cara pelaburan yang anda pilih.
Dengan mengatahui apakah yang anda laburkan, anda sudah berjaya menangani faktor risiko. Risiko sering kali datang sekiranya anda tidak mengatahui apakah yang anda sedang laburkan. Pelabur akan mengalami masalah dalam belian mereka sekiranya mereka tidak mengetahui apa yang mereka ceburi apabila membeli hartanah. Justeru itu, salah satu daripada peraturan sejagat dalam apa jua jenis pelaburan adalah tidak memberikan wang titik peluh anda untuk perkara yang anda tidak faham.
Walaupun bunyinya agak klise, tetapi masalah sering timbul ketika kita menuju kejayaan dan kekayaan. Anda akan memperolehi pengalaman yang sangat tinggi nilainya sekiranya anda berjaya menyelesaikan masalah halangan sementara. Dengan pengalaman yang anda ada, ditambah pula dengan pengetahuan anda, maka anda akhirnya akan memperolehi keyakinan dan kepercayaan dalam bidang yang anda pilih.
PERKARA YANG PERLU ANDA SEDARI SEBELUM MELABUR
Di Malaysia, mempunyai undang-undang statutory yang tetap berhubung pemilikan dan prosedur-prosedur pindah hak di negara ini dan ianya seakan seragam. Sekiranya anda membeli hartanah disebabkan kawasannya sahaja dan sifat-sifat fizikal, anda sememangnya menarik beberapa risiko. Kebiasaannya, aspek-aspek perundangan akan dikawal oleh firma guaman yang dilantik oleh pembeli. Terdapat beberapa fakor utama yang patut bakal pembeli siasat terlebih dahulu sebelum berjumpa peguam atau menyempurnakan borang belian daripada ejen harta tanah dan membayar deposit dua peratus wang cengkeram.
Proses pindah milik hartanah kepada pembeli hampir sama tetapi harus diingat bahawa hartanah yang berbeza mempunyai liabiliti yang berbeza dan keadaan yang unik. Sebagai pembeli anda patut membuat penyelidikan dan kajian tentang hartanah yang ingin dibeli bagi membantu anda membuat keputusan yang tepat. Dengan dana yang terhad dan terbatas, kita sebagai pelabur perlu memastikan setiap hartanah yang dibeli ditukar menjadi pelaburan yang paling menguntungkan. Anda pasti dapat menjangkakan apakah yang akan berlaku setelah perjanjian jual beli disempunakan, sekiranya anda mengetahui tentang status hartanah yang anda ingin beli dan anda juga telah dapat membiasakan diri dengan proses asas pindahan hak. Ditambah pula dengan semua faktor-faktor yang dapat mengurangkan risiko dalam pelaburan.
Antara faktor yang perlu diputuskan sebelum urus niaga diteruskan ialah hak milik hartanah anda, termasuk kategori kegunaan tanah, atas hak milik, jumlah tertunggak yang masih perlu dibayar kepada pihak pelbagai pihak seperti pemaju dan pembiaya penjual. Setelah anda berpuas hati dengan fizikal hartanah, anda perlu melihat hak milik hartanah dan status penjual. Perkara tersebut boleh dijadikan faktor dalam perundingan dengan penjual bagi tujuan dapat mempengaruhi dari segi harga belian atau syarat-syarat pembayaran atau sekurang-kurangnya dapat melindungi kepentingan anda seagai pembeli.
MENJANA WANG
Setelah anda membiasakan diri dengan prosedur dan proses pelaburan harta tanah, apakah yang perlu ada bagi membentuk palaburan ini. Bagaimanakah anda boleh menjana wang daripada pelaburan harta tanah?
Saya bukan bercakap tentang pelaburan harta tanah yang professional yang dapat menjana wang RM100,000 dengan membeli dan menjual hanya 1 hartanah dalam 10 atau 20 tahun. Disini misi kita adalah pembelian hartanah secara konsisten bagi tujuan menjual untuk mendapatkan keuntungan atau menyewa untuk pendapatan yang berterusan dari sewa yang kita perolehi dan untuk menambah ekuti. Tujuan utama kta adalah untuk menjadikan pelaburan harta tanah anda berjalan berterusan untuk anda memperolehi kenaikan modal dan hasil sewa yang stabil dan juga memaksimumkan pulangan pelaburan anda.
Dalam harta tanah, anda perlu ada perancangan dan strategi pelaburan yang selesa. Anda boleh memilih cara pelaburan yang konservatif dengan membeli apartment dalam lingkungan RM80,000 hingga RM150,000 dan menyewakannya untuk mendapatkan sewa. Atau anda boleh melabur dalam hartanah yang mahal bagi mendapatkan hasil sewa yang lebih tinggi. Tempat-tempat yang popular dianggap kawasan yang baik untuk pelaburan jika anda ingin menyewakan memandangkan tempat-tempat seperti itu mempunyai sewa yang lebih tinggi, contohnya seperti pusat bandar.
Secara alternatif, anda juga boleh memilih untuk memiliki hartanah komersial seperti lot kedai atau unit pejabat. Hartanah seperti ini biasanya memiliki masalah dalam penyelenggaraan disebabkan kebanyakan penyewa akan membaiki sendiri sekirannya terdapat kerosakan atau masalah dengan segera tanpa campur tangan dari tuan rumah. Ini kerana penyewa tidak mahu masalah itu mengganggu perniagaan mereka. Anda juga boleh cari hartanah yang dilelong. Anda mungkin dapat mencari tawaran yang baik dalam jualan lelong dimana hartanah yang dilelongkan ialah dibawah nilai harga pasaran semasa. Hartanah seperti ini hanya perlu dikemaskan sedikit sebelum diletakkan dipasaran semula untuk dijual atau disewa. Anda tidak perlu membataskan diri anda dengan hanya satu jenis hartanah sahaja. Anda mungkin dapat mempelbagaikan pelaburan anda.
REALITI
Jika anda memulakan mekanisme pelaburan anda pada umur yang agak muda,risiko anda lebih tinggi dan anda mungkin akan dibenarkan untuk melanjutkan tempoh pinjaman anda kepada tempoh maksimum. Lebih lama tempoh anda, lebih kuranglah ansuran bulanan yang perlu anda bayar. Akhirnya anda mampu membeli lebih banyak hartanah. Sebaliknya jika anda memulakan pada umur yang lewat atau tua, anda mungkin mempunyai wang yang banyak untuk melabur tetapi kebimbangan utama anda adalah untuk melindungi kekayaan dan memberi penekanan dalam pemeliharaan modal.
Apapun umur anda, anda perlu kosisten dan cuba untuk memperolehi sekurang-kurangnya satu hartanah setiap dua tahun. Kemudian hartanah tersebut disewakan atau dijual sekiranya mendapat tawaran yang baik untuk mendapatkan keuntungan dan mempertingkatkan lagi untuk hartanah lain. Pelaburan harta tanah menghendaki kesabaran tetapi ganjarannya memang memuaskan. Setelah anda melabur sejumlah wang sebagai bayaran pendahuluan untuk sebuah rumah, anda akan memperolehi dua keuntungan iaitu yang pertama terdapat kenaikan modal dan anda juga memperoleh pendapatan sewa yang akan mengurangkan bayaran balik bulanan gadai janji anda. Anda juga turut menambah ekuiti dan pelaburan anda menjadi lindung nlai untuk mencecah inflasi.
Pelaburan yang daaing dari harta tanah adalah sangat pasif, yang bermaksud ianya pendapatan yang diterima tanpa sebarang usaha daripada anda. Anda tidak perlu bekerja untuk mendapatkannya. Jadi bermulah dengan perlahan-lahan dan secara kosisten binalah portfolio hartanah anda. Untuk mencapai satu juta pertama memang terlalu sukar, sekiranya anda sudah memperolehi satu juta pertama anda, nilai juta kedua pasti dalam genggaman anda.
Jika anda membeli hartanah bernilai RM200,000 setiap dua tahun secara kosisten, dalam masa 10 tahun anda bakal mencapai status jutawan di mana anda memegang kepentingan dalam hartanah bernilai RM1,000,000. Hartanah tersebut terus bekerja untuk anda setiap bulan dalam bentuk pendapatan sewa yang anda perolehi setiap bulan. Apabila anda menjualkannya, anda akan mendapat nilai bersih hartanah tersebut.
Persoalan dalan harta tanah bukannya sama ada anda boleh kaya tetapi lebih kepada berapa kaya anda ingin jadi dan bersediakah anda menghadapinya. Bermimpi dan menyimpan impian memang senang. Namun, untuk hidup dalam mimpi anda perlu bekerja untuk mencapai mimpi tersebut. Bukan sekadar mimpi sahaja. Jadi, sebenarnya berapa kaya anda ingin jadi dan apakah anda bersedia untuknya? Tepuk dada tanya hati, apakah yang anda inginkan dalam hidup sebenarnya. Semua jawapan di tangan anda dan anda lah yang menentukan segalanya.
SUMBER RUJUKAN : AKADEMI JUTAWAN HARTANAH UNTUK PELABUR BARU
PENGARANG : WENDY KOH (LL.B (HONS)
